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致市民朋友的一封信——关于恩平市不动产登记有关问题的解答

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尊敬的市民朋友们:
        自2016年6月20日恩平市实施不动产统一登记以来,不少群众来信来访或论坛发帖反映,不动产办证较过去需时更长,持有房产证的房子因所属土地被法院查封或抵押给银行等金融机构而暂不能办理过户手续等问题。针对这些事关群众合法权益、社会高度关注且容易产生误解的疑惑点,我局本着以人为本、实事求是的原则,一一解答如下:
        疑问一:为什么实施不动产统一登记以后,办件不是简政提速反而需时更长?
        首先,实施不动产统一登记后的测量标准与规范,较之过去国土、房产部门各自发证时的要求不同。与传统的房产证、国土证相比,不动产权证书增加了全国唯一的不动产单元号(即不动产的“身份证号码”),有利于更好地维护不动产权利人的合法权益。但为了获取不动产单元号,需要经过外业调查、测量,内业数据整合、检查、拓扑关系处理、入库等一系列“落宗落户”过程,这直接导致与过去单纯的房屋登记或土地登记相比,不动产测量与登记需时更长。
        其次,由于历史原因,我市国土和房产部门执行的测量规范与数据标准不相同,导致“房地合一”时坐标数据必须重新整合。换言之,实施统一发证后则要求执行不动产登记统一标准。而且,目前我市存在较多房产证或土地证只持有其一的情况,对此务必要经过核实房、地信息,进行“落宗落户”生成不动产单元号,方能登记发证。基于此,国家也规定了不动产登记办结时限为30个工作日。但我局一直力争比规定时限提前办结。今后,随着业务流程和数据整合工作的不断完善,整个测绘、发证过程将流程化、规范化,我市不动产发证效率还将不断提高。
        疑问二:为什么持有房产证的房子因所属土地抵押给银行等金融机构而不能办理过户手续?
        实施不动产统一登记以前,我国实行房产、土地分别管理,由不同部门分别发证,因此房屋登记与土地登记长期分离。也由于过去人们对不动产的权利意识还不够,权利人当时仅向房产部门申请房屋所有权变更登记而没有同时向国土部门申请土地使用权变更登记,从而形成了历史遗留问题,也就是当前不动产登记簿上的房产与土地权利人登记不一致。然而,根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》“房地一体”的要求,土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权必须登记于同一主体。
此外,由于历史原因,90年代前银行金融抵押贷款相对比较混乱,登记簿显示权利人与抵押权人当时已向国土部门提出申请并依程序办理了土地使用权抵押权登记。根据现行法律规定,抵押权的主要作用在于限制抵押人对抵押房地产的处分权利,未经抵押权人同意,抵押物不得进行转让、出租等处分,以避免担保悬空。抵押权一经依法登记当即发生效力,国土部门若明知土地使用权已进行抵押登记还办理相关变更、转移手续,则是违法违规的,也将影响了不动产登记的公信力。
        疑问三:为什么持有房产证的房子因所属土地被法院查封而不能办理过户手续?
        《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第二十二条:“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封,仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的,对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。”现行法律法规已明确规定,不动产在查封期间,不能办理转让等权属变更、转移登记手续。
        总体而言,实施不动产统一登记以来,因房产所属土地被抵押或查封而不得买卖、转让等现象在全国各地普遍存在,各县市已纷纷向上级反映此问题,待上级研究出台相关政策及指导意见,明晰此类情况后便能更好地解决问题。
        当前,我市不动产统一登记工作刚刚起步,业务整合过程中出现种种疑难。对群众所关注、所担心的这些问题,我局高度重视,但限于有关法规和部门职能权限,这些问题并非国土部门独立能解决的,这其中涉及法院、抵押权人等各相关权利人的合法权益,我局也正积极加强与法院、市资产办等部门的沟通,征询相关意见,共同研究解决上述问题。此前,也恳请广大市民朋友给予足够的耐心与信心,多谅解和支持我市不动产统一登记工作!

                                                                                                                                                                                   恩平市国土资源局     
                                                                                                                                                                                     2016年9月12日
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